Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều người vẫn thường bỏ qua bước thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch. Điều này dẫn đến việc thỏa thuận giá có thể không sát với giá thị trường, gây thiệt hại cho cả người bán lẫn người mua. Vì vậy, trong bài viết này, Mua Bán Nhà Đất sẽ chia sẻ với bạn phương pháp thẩm định giá nhà đất, giúp bạn đưa ra quyết định tốt nhất.
Nhà đất là gì? Nhà đất thường được coi là một loại tài sản có giá trị lớn và là một trong những lĩnh vực đầu tư phổ biến. Giá trị của nhà đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, tình trạng pháp lý, và quy hoạch của khu vực. Nhà đất cũng là đối tượng của nhiều giao dịch mua bán, cho thuê, hoặc thế chấp trong hoạt động kinh doanh và đời sống hàng ngày.
Trong những năm gần đây, không chỉ các doanh nghiệp và tổ chức mà nhiều cá nhân cũng đã bắt đầu chú trọng đến việc thẩm định giá nhà đất trước khi quyết định mua, bán hoặc sử dụng bất động sản một cách hiệu quả. Trong bài viết này, hãy cùng Mua Bán Nhà Đất khám phá các phương pháp thẩm định giá nhà đất mới nhất năm 2024.
Phân biệt sự khác nhau giữa Định giá và Thẩm định giá
Trước tiên, cần phải phân biệt rõ hai khái niệm “định giá” và “thẩm định giá”:
| Định giá | Thẩm định giá |
|---|---|
| (+) Định giá bất động sản là quá trình tư vấn và xác định giá trị của một tài sản bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
(+) Định giá là việc mà chủ sở hữu tự đưa ra giá mua hoặc giá bán cho tài sản bất động sản của mình. (+) Giá do chủ sở hữu định không có tính chất bắt buộc theo quy định pháp luật. (+) Nếu mức giá được đưa ra phù hợp với thị trường, sẽ được thị trường chấp nhận; nếu không, cần phải điều chỉnh lại. (+) Quy trình định giá có thể linh hoạt, tùy thuộc vào lựa chọn của chủ sở hữu. (+) Việc định giá được thực hiện bởi chính chủ sở hữu tài sản. |
(+) Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản sao cho phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể.
(+) Thẩm định giá là số tiền ước tính về giá trị của tài sản, mang tính chất tư vấn và thường dựa trên giá trị thị trường. (+) Kết quả thẩm định giá được sử dụng cho các mục đích đã được ghi trong hợp đồng, như tính thuế, cho thuê, chuyển nhượng,… Quy trình thẩm định giá thường phải trải qua một số bước nhất định. (+) Thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức chuyên nghiệp, như các doanh nghiệp thẩm định giá. |
Có hai cách để thẩm định giá nhà đất và xác định giá trị ngôi nhà của bạn: Thứ nhất, bạn có thể tự nghiên cứu và định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp; thứ hai, bạn có thể nhờ đến các trung tâm môi giới bất động sản hoặc công ty thẩm định giá để được tư vấn giá bán hợp lý.
Các bước tham khảo để chủ sở hữu tự định giá
- Xác định vị trí ngôi nhà: Khi tự thẩm định giá, điều đầu tiên bạn cần làm là xem xét vị trí của ngôi nhà. Vị trí có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Bạn cần xác định xem nhà mình nằm ở mặt tiền đường lớn, đường nội bộ, hẻm chính, hay hẻm phụ. Nếu ngôi nhà nằm ngay mặt tiền đường, giá trị kinh doanh sẽ cao hơn đáng kể so với nhà nằm trong hẻm, do đó giá bán cũng sẽ cao hơn.
- Tham khảo giá đất: Để xác định giá trị đất, bạn có thể tra cứu bảng giá đất được Thành phố ban hành cho các tuyến đường khác nhau. Bên cạnh đó, bạn nên tham khảo thêm giá thị trường từ các nguồn như ngân hàng, công ty bất động sản, để có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về giá đất tại khu vực bạn đang quan tâm.
- Phân loại tình trạng ngôi nhà: Một yếu tố quan trọng khác là tình trạng hiện tại của ngôi nhà. Bạn cần phân loại ngôi nhà của mình thuộc loại nào: nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… Để định giá chính xác, bạn cần tính đến thời điểm xây dựng và lần sửa chữa gần nhất của ngôi nhà để trừ khấu hao, từ đó xác định giá trị thực tế của tài sản.
- Tra cứu thông tin thị trường: Tiếp theo, bạn nên tìm kiếm thông tin về bất động sản trên các phương tiện truyền thông đại chúng, các sàn giao dịch, hoặc các trang web đăng tin mua bán miễn phí. Điều quan trọng là bạn cần tìm ra những bất động sản tương đồng với nhà mình về diện tích, trục đường, và khu vực để có cơ sở so sánh giá trị.
- Xem xét và so sánh thông tin: Sau khi đã thu thập đủ các thông tin cần thiết, bước cuối cùng là bạn cần cân nhắc, xem xét và so sánh tất cả các dữ liệu đã thu thập để đưa ra một mức giá hợp lý cho ngôi nhà của mình. Quy trình này giúp đảm bảo rằng giá trị mà bạn đặt ra không chỉ phù hợp với thị trường mà còn phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.
Nhờ đến dịch vụ là cách thẩm định giá nhà đất khá phổ biến
Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là một dịch vụ chuyên nghiệp, trong đó các công ty thẩm định tiến hành khảo sát và cung cấp cho khách hàng giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Quá trình thẩm định này dựa trên nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào mục đích và yêu cầu cụ thể mà các công ty sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp nhất. Dưới đây là các phương pháp thẩm định giá phổ biến:
- Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi, dựa trên việc phân tích và so sánh mức giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được chào bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định. Phương pháp này thường được áp dụng cho những tài sản có sẵn dữ liệu thị trường phong phú, đặc biệt là đất ở và nhà phố.
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, những tài sản ít hoặc không có giao dịch phổ biến trên thị trường, hoặc những tài sản đã qua sử dụng mà không thể áp dụng phương pháp so sánh. Mục đích của phương pháp chi phí là ước tính chi phí để thay thế hoặc tái tạo tài sản, sau đó điều chỉnh để tính đến sự khấu hao của tài sản hiện tại.
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này thường được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản đầu tư, như các tòa nhà cho thuê, văn phòng, hay trung tâm thương mại. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính giá trị hiện tại của các dòng thu nhập tương lai mà tài sản có thể tạo ra, sau đó tính toán giá trị hiện tại của các dòng thu nhập này bằng cách sử dụng một tỷ lệ vốn hóa phù hợp.
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Đây là phương pháp được áp dụng cho các tài sản mà giá trị của chúng chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, chẳng hạn như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, và các cơ sở kinh doanh khác. Phương pháp lợi nhuận tập trung vào việc đánh giá khả năng tạo ra lợi nhuận của tài sản, từ đó xác định giá trị của tài sản dựa trên mức sinh lời dự kiến.
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định): Phương pháp này được áp dụng trong thẩm định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, chẳng hạn như các khu đất có thể phát triển thành khu dân cư, thương mại, hoặc các dự án xây dựng khác. Phương pháp thặng dư dựa trên việc phân tích và giả định các kịch bản phát triển, sau đó tính toán giá trị hiện tại của tài sản dựa trên lợi nhuận tiềm năng từ các dự án này.
Hiện nay, các ngân hàng và các công ty thẩm định giá nhà đất thường ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố, do tính chính xác và khả năng phản ánh giá trị thị trường thực tế của phương pháp này.
Có rất nhiều yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản, và để định giá chính xác, thẩm định viên cần phải thu thập đầy đủ thông tin liên quan như tình trạng pháp lý của tài sản, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, và các kế hoạch quy hoạch của Nhà nước, bao gồm các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, và cung cấp điện. Tuy nhiên, những thông tin chuyên sâu này về bất động sản thường chỉ có các cơ quan nhà nước hoặc một số doanh nghiệp lớn mới có khả năng tiếp cận được. Do đó, việc tìm đến các công ty thẩm định uy tín, có đủ điều kiện hoạt động và được cấp phép theo Thông báo của Bộ Tài chính là điều cần thiết để đảm bảo rằng bạn nhận được thông tin về giá trị bất động sản với mức độ tin cậy cao.
Qua bài viết này, chúng tôi đã cung cấp cho bạn những cách thẩm định giá nhà đất, giúp bạn trang bị thêm kiến thức và tự tin hơn trong quá trình mua bán bất động sản.
